아파트 취득세 계산 주택 수별 세율 1%·8%·12%

아파트 취득세 계산 주택 수 세율은 1주택 기준 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 5억 원 아파트라면 1주택 500만 원, 조정대상지역 2주택 4,000만 원입니다(2026년 11월 기준).

⏱ 10초 요약

• 1주택 세율: 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1~3%, 9억 초과 3%
• 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (지방세법 제13조의2)
• 생애최초 감면: 취득가액 12억 이하, 2028년 12월 31일까지 적용

집을 사기 전에 세금을 미리 따져 보려는 무주택자·1주택자·2주택자를 위한 글입니다. 계산 순서, 주택 수별 세율표, 생애최초 감면, 일시적 2주택 순으로 이어집니다.

아파트 취득세 계산 순서

취득세는 취득가액에 세율을 곱해 구합니다. 세율이 주택 수와 지역에 따라 달라서, 같은 아파트도 사는 사람에 따라 금액이 크게 갈립니다.

1. 위택스(서울은 서울시 ETAX)의 지방세모의계산 메뉴를 엽니다.
2. 물건 종류에서 주택(아파트)을 고릅니다.
3. 취득가액(계약서의 매매가)을 입력합니다.
4. 주택 수와 조정대상지역 여부를 선택합니다.
5. 나온 세액을 아래 표와 대조합니다.

입력 전에 챙길 값

매매계약서의 거래가, 사려는 집의 지역(조정대상지역 여부), 취득 뒤 세대가 갖게 될 주택 수 세 가지입니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 고시로 바뀌므로 취득일 기준으로 확인해야 합니다.

5억 원 아파트 계산 예시

1주택이면 5억 × 1% = 500만 원입니다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 5억 × 8% = 4,000만 원, 3주택 이상이면 5억 × 12% = 6,000만 원입니다. 이 금액은 취득세 본세이고, 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 붙습니다. 정확한 합계는 아파트 취득세 계산기에 해당하는 모의계산 화면에서 확인하는 방법이 있습니다.

주택 수별 세율과 금액표

1주택은 가격에 따라 1~3%, 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%입니다. 아래 표는 매매가별 본세 금액입니다.

※ 2026년 11월 기준, 지방세법 제11조·제13조의2 및 조세심판원 결정문 기준 본세만 계산한 값이며 지방교육세·농어촌특별세는 제외했습니다.

6억~9억 구간 계산식

이 구간은 법에 계산식이 있습니다. 세율(%) = 취득가액(억 원) × 2/3 − 3이고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다. 8억 원이면 8 × 2/3 − 3 = 2.3333%이므로 8억 × 2.3333% = 1,866만 6,400원입니다. 9억 원에서 딱 3%가 되어 9억 초과 구간과 이어집니다.

다주택 중과 8%와 12%

조세심판원 결정문에 따르면 조정대상지역 1세대 2주택 취득에는 제13조의2 제1항 제2호의 8%가 적용되고, 3주택 이상은 12%입니다. 비조정지역은 주택 수 기준과 세율이 다르게 적용되는 구간이 있어 모의계산에서 지역을 직접 골라 보는 편이 안전합니다.

같은 8억 원 아파트로 비교하면 1주택 약 1,867만 원, 조정대상지역 2주택 6,400만 원으로 차이가 약 4,533만 원입니다. 세금 용어로 정리하면 취득가액, 표준세율, 중과기준세율, 지방교육세, 농어촌특별세 다섯 가지가 이 계산에 들어갑니다. 개인별 적용은 세대 구성과 보유 주택에 따라 달라지므로 관할 지자체 세무과 확인이 필요합니다.

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생애최초 감면 조건

생애최초로 집을 사면 취득세를 감면받는 길이 있습니다. 지방세특례제한법 제36조의3 조문 기준으로 취득가액 12억 원 이하 주택을 유상거래로 사고, 2028년 12월 31일까지 취득하는 경우가 대상입니다.

소득 요건과 본인 거주

조문에는 소득 기준이 따로 적혀 있지 않습니다. 취득자와 배우자가 주택을 소유한 적이 없어야 하고, 본인이 거주할 목적이어야 하며, 취득자가 미성년자가 아니어야 합니다. 일부 블로그가 소득 7천만 원 이하를 요건으로 적고 있으나 조문에서는 확인되지 않았습니다. 생애최초 아파트 취득세 계산기를 쓸 때도 이 요건은 직접 점검해야 합니다.

감면 한도와 추징

감면액에는 한도가 있습니다. 조문상 주택 유형에 따라 200만 원 또는 300만 원 선에서 나뉘고, 5억 원 아파트의 1주택 세액 500만 원이라면 한도만큼만 줄어듭니다. 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액이 추징됩니다. 요건에 해당하는지는 관할 지자체 세무과에서 확정합니다.

일시적 2주택 처분 기한

이사 때문에 새 집을 먼저 사는 일시적 2주택은, 조정대상지역 주택의 기존 집 처분 기한을 3년에서 2년으로 줄이는 내용이 2026년 지방세제 개편안에 들어 있습니다. 행정안전부가 2026년 8월 26일 발표했고 2026년 10월 1일 이후 새 집을 취득하는 경우부터 적용하는 안입니다.

2026년 8월 26일 이전에 계약(분양계약 포함)을 맺었다면 계약금 영수증 같은 증빙으로 종전 3년 기한을 유지하는 경과 규정이 안에 있습니다. 이 개편안의 국회 통과와 최종 시행 내용은 공식 발표 후 확정되므로 행정안전부 누리집과 위택스 공지를 확인해야 합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우도 있습니다. 상속·증여로 받은 집은 세율 구조가 달라 위 표를 쓸 수 없고, 오피스텔처럼 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 갈리는 물건은 개별 판단이 필요합니다.

자주 묻는 질문

1주택자가 집을 더 사면 바로 8%인가요?

아니요, 사려는 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 달라집니다. 조정대상지역에서 2주택이 되는 경우가 8%이고, 일시적 2주택 등 예외 조건이 있으면 달라질 수 있으니 모의계산과 지자체 확인이 필요합니다.

6억 원 정확히 사면 얼마인가요?

6억 × 1% = 600만 원입니다. 6억 원 이하는 1%가 그대로 적용되고, 1원이라도 넘으면 위 계산식 구간에 들어갑니다.

작성 기준일: 2026-11-06 · 기준 금액·요율은 해마다 바뀔 수 있으니 공식 안내로 다시 확인하세요.

출처: 국가법령정보센터 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율), 국가법령정보센터 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 취득세 감면), 조세심판원 결정 조심2022지0637, 위택스 지방세모의계산

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